Los [proyectos de inversión inmobiliaria] que se financian a través de los apoyos que presta la Banca a las Inmobiliarias, presentan a veces un grado de dificultad debido en la mayoría de las ocasiones a que estos promotores no disponen de la infraestructura económica necesaria (solvencia) que les permita acceder a estos créditos de una forma total y efectiva.
Algunos de estos [proyectos inmobiliarios], los que realizan pequeños promotores y que comparados con los de otros de mejor consideración – los grandes -, podrían considerarse como pequeños. Desde nuestra óptica profesional consideramos que estos proyectos revisten una gran importancia, puesto que el numero de pequeños y medianos promotores-constructores, representan casi el 90% de este colectivo empresarial.
El boom de la construcción que tuvimos en décadas pasadas vuelve a producirse nuevamente a partir de 1998. La demanda de viviendas se anima, sobre todo por el precio del dinero asequible a los bolsillos menos favorecidos, que ya pueden comprar una vivienda en condiciones muy ventajosas([negociar con bancos hipoteca]). Todavía podrían conseguirse mejores precios si se pudiera acceder a suelo a buen precio, y esto sólo puede ocurrir en zonas alejadas de la capital, donde la repercusión es menor.
Parámetros que definen una inversión inmobiliaria.
Un [proyecto inmobiliario] queda caracterizado en su variante económica por los siguientes parámetros básicos:
- El pago del terreno.
- La realización de la obra.
- Los flujos de tesorería, generados a lo largo de la promoción, por la venta de las unidades a construir.
El pago del terreno (o su aportación) se entiende, lo que el promotor debe de desembolsar para que el proyecto de construcción comience a funcionar. Tal como se ha definido el pago de la inversión, este parámetro queda reducido a una cifra única, a la cual habrá se le habrá incluido otros conceptos como: honorarios técnicos, licencias e impuestos municipales, notarios, registros, etc.
El segundo punto, nos indica las inversiones fijas a precio de coste que el promotor ha de realizar en el transcurso de la obra. Desde la excavación, pasando por las diversas etapas, hasta el remate de detalles y finalización de la obra, serán desembolsos que debe hacer el promotor, aunque con cierta frecuencia el pago de esta inversión no está formada por una sola cantidad, sino por un conjunto de ellas– entregas a cuenta al constructor, letras de cobertura, etc.–, es decir, el pago de la inversión, dentro del tiempo que dura la misma, se fracciona.
El “flujo de caja” genera dos corrientes de signo opuesto:
- la corriente de cobros
- y la corriente de pagos.
Los cobros corresponden a los ingresos atribuibles a la venta de unidades inmobiliarias que componen la promoción: entregas a cuenta de los clientes, letras con vencimiento durante la ejecución de la obra, etc. Entre los pagos habría que considerar los ordinarios y los extraordinarios.
Los ordinarios son los compromisos adquiridos con el constructor o si el promotor es a la vez constructor, con los distintos similares que intervienen en la obra en partidas cuyos pagos están pactados previamente mediante contrato.
Los extraordinarios son aquellos que se pueden producir a lo largo de la ejecución del proyecto, como por ejemplo, un [crédito puente], para situaciones transitorias de falta de liquidez.
Asesorías Inmobiliarias:
- Evaluación y [optimización de negocios inmobiliarios].
- Planificación de estrategias de negocios para optimizar el valor de [activos inmobiliarios].
- Búsquedas de inversionistas o Financiamiento.
- Desarrollo o ventas de activos inmobiliarios.